Keva maksoi kelkkatehtaasta ylihintaa
Julkisuudessa olleiden tietojen mukaan Keva maksoi Nova Groupille 20 miljoonaa Euroa ja saa siitä vuodessa vuokratuloja 1,4 miljoonaa euroa. Vuokratuotto on siis 7 prosenttia. Vuokra-aika on 15 vuotta. Olen sattumoisin tehnyt samoihin aikoihin vastaavanlaisia kauppoja, jossa tuotannollisia kiinteistöjä myydään kiinteistösijoittajalle. Olen siis hiukan paneutunut kiinteistöjen hinnoitteluun.Voin vakuuttaa, että 7 prosentin vuokratuotto on karkea alihinnoittelu tuollaisesta kiinteistöstä. Oikeampi tuotto olisi vähintään 8,5 prosenttia, mahdollisesti enemmän. Keva siis maksoi kiinteistöstä vähintään 3,5 miljoonaa euroa ((1-7/8,5)*20m. € ) ylihintaa.
Tunnisteet: Politiikka, Talous
posted by nozick @ perjantaina, heinäkuuta 17, 2009
1 Comments:
http://www.seligson.fi/phoebus/blogi/show_item.asp?itemID=52
Yllä oleva linkki kertoo jotain sekin:
"Kun vuokratuotto-odotus on luokkaa 5-6% ennen poistoja (ja ennen kuluja), tämä 0,8% on itsessään samaa luokkaa tai hieman korkeampi kuin obligaatiorahastojen kulut suhteessa obligaatioiden tuotto-odotuksiin. Jos lisäksi maksat kiinteistörahaston hoitajalle palkkiota siitä, että hän ostaa useita Spondan kaltaisia yhtiöitä, maksat mielestäni liikaa.
(Käytän Spondaa esimerkkinä, koska sen kirjanpito on selkeä. Cityconin luvut ovat lähes identtiset, mutta hieman hankalammin avattavia tuloslaskelmasta)."
Kun reaalinen korkotaso riskittömästä sijoituksesta pyörii jossain parin prosentin tasolla (historiallisesti) ja sen päälle lisätään yleinen markkinan rsikilisä (beta), niin en ymmärrä, mistä moinen tuotto-odotus kertoo. Tai ymmärrän kyllä, mutta pidän sitä ylimitoitettuna pitkän aikavälin tasona.
Lisäksi kannattaa muistaa, että kun kansantalouden varallisuudesta yli puolet on kiinteistöissä, niin tavoittelemasi tuotto (min. 8,5%) tarkoittaisi, että kansantuotteen reaalinen kasvulinja olisi jossain 5%:n hujakoissa. Kova luku verrattuna toteutuneeseen. Etenkin jos luvuista poistettaisiin metsäkiinteistöt.
Tämä ei mitenkään vinoiluna vaan vaihtoehtoisena näkökulmana kirjoitukseesi. Mutta jos teet merkittävissä määrin kiinteistösijoituksia tuolla tuottotasolla, niin hatun arvoinen nosto. Vilpittömästi.
Lähetä kommentti
<< Home